Last Updated: 07 Mar 2022, 10:23 pm
Sertifikat tanah tumpang tindih atau overlapping menjadi problem serius yang tampaknya tak pernah berakhir. Keterlibatan oknum pejabat pertanahan serta adanya mafia tanah sudah tak lumrah di negeri ini. Maka saya tidak heran dalam satu bidang tanah terdapat dua sertifikat hak atas tanah.
Fenomena ini tampaknya masih terus terjadi. Maka Menteri Agraria/Kepala BPN dalam beberapa kesempatan mengungkapkan niatnya membasmi mafia tanah.
Mengutip Liputan6.com ↗, Direktur Jenderal Penanganan Sengketa dan Konflik Pertanahan (PSKP), RB Agus Widjayanto, tak memungkiri adanya oknum-oknum di jajaran internal Kementerian ATR/BPN yang terlibat dalam praktik mafia tanah.
Pada artikel kali ini, saya ingin berbagi kepada Anda: apa yang harus dilakukan saat terdapat kasus sertifikat tanah tumpang tindih. Memang rumit, tapi beberapa langkah di bawah ini mesti dilakukan agar kembali mendapat hak Anda.
Namun sebelum menuju ke langkah-langkah tersebut, alangkah baiknya mengetahui hal-hal sebagai berikut:
Daftar Isi
Apa itu Sertifikat Tanah Tumpang Tindih?
Dalam konteks penerbitan sertifikat tanah tumpang tindih dimaksud adalah dilakukan oleh BPN, bukan pihak luar atau dipalsukan. Kalau pemalsuan lain lagi ceritanya.
Menurut pemahaman saya, sertifikat tanah tumpang tindih adalah adanya dua sertifikat dengan dua subjek hukum berbeda pada satu bidang tanah yang sama. Tumpang tindih dimaksud baik sebagian maupun seluruhnya.
Misalnya sertifikat tanah Anda terbit tahun 2010, kemudian terbit lagi sertifikat kedua atas nama orang lain di atas bidang tanah Anda pada 2011.
Penerbitan sertifikat ganda di atas bidang tanah yang sama bisa jadi ada unsur kesengajaan. Bisa juga karena kekhilafan.
Apa itu Sertifikat?
Dalam artikel bisakah Pengadilan Negeri membatalkan SHM ↗ telah saya urai. Untuk memperjelas, kemudian kembali mengutipnya.
“Sertifikat merupakan tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya. Sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan”.
Terjadinya Kasus Pertanahan
Sertifikat tanah tumpang tindih mengakibatkan terjadinya kasus pertanahan. Apa sih kasus pertanahan itu?
Kasus Pertanahan adalah sengketa, konflik, atau perkara pertanahan untuk mendapatkan penanganan penyelesaian sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan ↗ dan/atau kebijakan pertanahan.[1]
Setidaknya, ada tiga hal yang dapat kita bahas di sana. Pertama, sengketa tanah. Sengketa tanah adalah perselisihan pertanahan antara orang perseorangan, badan hukum, atau lembaga yang tidak berdampak luas[2].
Kedua, konflik tanah. Konflik Tanah adalah perselisihan pertanahan antara orang perseorangan, kelompok, golongan, organisasi, badan hukum, atau lembaga yang mempunyai kecenderungan atau sudah berdampak luas[3].
Ketiga, perkara tanah. Perkara Tanah adalah perselisihan pertanahan yang penanganan dan penyelesaiannya melalui lembaga peradilan.
Yang kita bahas dalam artikel ini adalah sengketa tanah dan perkara tanah. Sengketa tanah dimaksud karena adanya dualisme sertifikat di atas bidang tanah yang sama.
Hal ini terjadi biasanya karena ada oknum yang “bermain”. Kedua, adanya pemalsuan alas hak, guna mendapatkan sertifikat.
Akibat Hukum Sertifikat Tanah Tumpang Tindih
Sertifikat tanah tumpang tindih artinya adanya sertifikat ganda di atas bidang tanah yang sama. Dengan adanya sertifikat ganda tersebut, tentu saja ada akibat hukumnya.
Padahal, tujuan diadakannya pendaftaran tanah yang kemudian diberikan sertifikat—adalah untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah.
Apabila telah terjadi sertifikat ganda, maka tidak ada pula kepastian hukum dan perlindungan hukum.
Dalam ketentuan yang ada, sertifikat merupakan bukti autentik—sebagai bukti yang kuat. Akan tetapi, dengan adanya sertifikat tanah tumpang tindih muncul pertanyaan: ke mana harus mengajukan upaya hukum?
4 Upaya Hukum Jika Sertifikat Tanah Tumpang Tindih
Untuk menjawab pertanyaan di atas, setidaknya ada beberapa upaya hukum jika sertifikat tanah tumpang tindih. Upaya dimaksud antara lain:
- Mengecek keabsahan sertifikat kedua
- Menyelesaikan sengketa melalui BPN
- Mengajukan upaya administratif
- Mengajukan upaya hukum melalui pengadilan
Kita akan bahas satu persatu tentang upaya hukum jika sertifikat tanah tumpang tindih poin-poin di atas.
1. Mengecek Keabsahan Sertifikat Ganda
Tentu saja Anda kaget ketika ada subjek hukum lain yang mengaku mempunyai sertifikat atas tanah yang Anda kuasai. Untuk memastikannya, Anda mesti mengecek apakah benar sertifikat tanah tumpang tindih.
Untuk mengetahui apakah sertifikat kedua yang dimiliki subjek hukum lain, adalah meminta penjelasan kepada BPN.
BPN adalah lembaga yang berwenang untuk menerbitkan sertifikat hak atas tanah. Di kantor BPN telah tersimpan data fisik, data yuridis, serta data lainnya mengenai objek tanah yang telah disertifikatkan.
Apakah bisa meminta informasi mengenai sertifikat ganda? Bisa.
Kita bisa melihat ketentuan yang mengatur tentang ini. Pertama, Pasal 1 angka 11 Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah menentukan:
“Pihak yang berkepentingan adalah pemegang hak dan pihak atau pihak-pihak lain yang mempunyai kepentingan mengenai bidang tanah”.
Kedua, ketentuan Pasal 34 ayat (1) PP 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah menentukan:
“Setiap orang yang berkepentingan berhak mengetahui data fisik dan data yuridis yang tersimpan di dalam peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur dan buku tanah”.
Jika Anda sebagai pemilik tanah awal yang memiliki sertifikat pertama, artinya Anda mempunyai kepentingan untuk meminta informasi kepada BPN setempat.
Hal ini dilakukan untuk memastikan apakah benar sertifikat ganda tersebut diterbitkan oleh BPN atau tidak.
2. Penyelesaian Sengketa di BPN
Upaya hukum jika sertifikat tanah tumpang tindih yang kedua adalah penyelesaian sengketa melalui BPN. Langkah kedua ini dilakukan apabila ternyata sertifikat ganda tersebut sah terdaftar di Kantor BPN. Artinya, sertifikat kedua benar diterbitkan oleh yang berwenang dalam hal ini Kantor Pertanahan.
Penyelesaian Sengketa di BPN dapat Anda lakukan. Bagaimana caranya? Simak penjelasan berikut berdasarkan Permen 11/2016.
Buat Pengaduan.
Pengaduan adalah laporan atau keberatan. Diajukan kepada Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional atas kasus pertanahan.
Langkah-langkah pengaduan dapat kita lihat dalam ketentuan Pasal 6 Permen 11/2016.
- Dalam melaksanakan penyelesaian Sengketa atau Konflik berdasarkan Pengaduan masyarakat sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 huruf b, Kementerian menerima Pengaduan terkait Sengketa dan Konflik dari masyarakat.
- Pengaduan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan secara tertulis, melalui loket pengaduan, kotak surat atau website Kementerian.
- Dalam hal Pengaduan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) disampaikan kepada Kantor Wilayah BPN dan/atau Kementerian, berkas Pengaduan diteruskan kepada Kepala Kantor Pertanahan.
- Pengaduan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) paling sedikit memuat identitas pengadu dan uraian singkat kasus.
- Pengaduan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) harus dilampiri dengan fotokopi identitas pengadu, fotokopi identitas penerima kuasa dan surat kuasa apabila dikuasakan, serta data pendukung atau bukti-bukti yang terkait dengan pengaduan.
- Pengaduan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dibuat sesuai dengan format sebagaimana tercantum dalam Lampiran I yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Peraturan Menteri ini.
Mediasi
Mediasi adalah cara penyelesaian sengketa dan konflik melalui proses perundingan untuk memperoleh kesepakatan para pihak dengan dibantu oleh mediator.
Mediator adalah pihak yang membantu para pihak dalam proses perundingan, guna mencari berbagai kemungkinan penyelesaian sengketa atau konflik tanpa menggunakan cara memutus atau memaksakan sebuah penyelesaian.
Dari hal di atas, setidaknya sengketa yang menjadi kewenangan kementerian mencakup[4]:
- kesalahan prosedur dalam proses pengukuran, pemetaan dan/atau perhitungan luas;
- kesalahan prosedur dalam proses pendaftaran penegasan dan/atau pengakuan hak atas tanah bekas milik adat;
- kesalahan prosedur dalam proses penetapan dan/atau pendaftaran hak tanah;
- kesalahan prosedur dalam proses penetapan tanah terlantar;
- tumpang tindih hak atau sertifikat hak atas tanah yang salah satu alas haknya jelas terdapat kesalahan;
- kesalahan prosedur dalam proses pemeliharaan data pendaftaran tanah;
- kesalahan prosedur dalam proses penerbitan sertifikat pengganti;
- kesalahan dalam memberikan informasi data pertanahan;
- kesalahan prosedur dalam proses pemberian izin;
- penyalahgunaan pemanfaatan ruang; atau
- kesalahan lain dalam penerapan peraturan perundang-undangan.
Selanjutnya, berdasarkan ketentuan Pasal 24 ayat (7) Permen ATR/BPN 11/2016 menentukan:
“Dalam hal di atas satu bidang tanah terdapat tumpang tindih sertifikat hak atas tanah, Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional atau Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional sesuai kewenangannya menerbitkan keputusan pembatalan sertifikat yang tumpang tindih, sehingga di atas bidang tanah tersebut hanya ada 1 sertifikat hak atas tanah yang sah”.
Di samping itu, terdapat juga dalam ketentuan Pasal 1 angka 14 Permen ATR/BPN Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan.
“Pembatalan hak atas tanah adalah pembatalan keputusan pemberian suatu hak atas tanah atau sertifikat hak atas tanah karena keputusan tersebut mengandung cacat hukum administrasi dalam penerbitannya atau untuk melaksanakan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap”.
Jika terdapat cacat administratif, maka sertifikat ganda tersebut berpotensi untuk dibatalkan.
3. Melakukan Upaya Administratif
Telah disinggung di atas dalam pengertian pengaduan diartikan sama dengan keberatan. Namun, tidak secara khusus mengatur upaya administratif lainnya, ketika terdapat fakta sertifikat tanah tumpang tindih.
Agar lebih lengkap, saya akan mengutip ketentuan yang mengatur tentang upaya administratif. Di antaranya adalah Undang-undang Nomor 30 Tahun 2014 tentang Administrasi Pemerintahan (UU AP).
Upaya ini dilakukan untuk mengantisipasi terkait dengan tenggang waktu, ketika Anda melakukan upaya hukum selanjutnya.
Dalam ketentuan Pasal 1 angka 16 UU AP menentukan:
“Upaya Administrasi adalah proses penyelesaian sengketa yang dilakukan dalam lingkungan Administrasi Pemerintahan sebagai akibat dikeluarkannya Keputusan dan/atau Tindakan yang merugikan”.
Pada bagian bawah, kita akan membahas apakah sertifikat termasuk keputusan tata usaha negara atau tidak.
Di samping itu, ketentuan Pasal 75 UUP menentukan:
Ayat (1): Warga Masyarakat yang dirugikan terhadap Keputusan dan/atau Tindakan dapat mengajukan Upaya Administratif kepada Pejabat Pemerintahan atau Atasan Pejabat yang menetapkan dan/atau melakukan Keputusan dan/atau Tindakan.
Ayat (2): Upaya Administratif sebagaimana dimaksud pada ayat (1) terdiri atas:
a. keberatan; dan
b. banding.
Atas penerbitan sertifikat ganda yang sudah diketahui tersebut, dapat mengajukan upaya keberatan dalam waktu paling lama 21 (dua puluh satu) hari kerja sejak diumumkannya atau diketahuinya sertifikat ganda tersebut.
Apabila tidak ada ketentuan batas waktu penyelesaian atas keberatan, maka Badan dan/atau Pejabat Pemerintahan menyelesaikan keberatan paling lama 10 (sepuluh) hari kerja.[5]
Bagaimana jika keberatan ditolak? Dapat mengajukan banding secara tertulis kepada atas pejabat yang menetapkan keputusan dalam waktu paling lama 10 (sepuluh) hari kerja sejak keputusan upaya keberatan diterima[6].
Upaya hukum atas sertifikat tanah tumpang tindih ini dilakukan untuk mengantisipasi apabila penyelesaian di luar peradilan tidak berhasil.
Keberatan diajukan karena sebagai syarat untuk mengajukan gugatan pembatalan SHM ke Peradilan Tata Usaha Negara ↗.
4. Mengajukan Gugatan ke Pengadilan
Apabila upaya-upaya di atas tidak juga berhasil, maka upaya hukum terakhir terhadap sertifikat tanah tumpang tindih adalah mengajukan gugatan ke pengadilan.
Pertanyaannya, ke peradilan mana diajukan gugatan atas kasus sertifikat tanah tumpang tindih?
Untuk menjawab pertanyaan tersebut, saya kembali mengutip apa itu keputusan tata usaha negara ↗. Pasal 1 angka 9 Undang-undang Nomor 51 Tahun 2009 tentang Perubahan Kedua Atas Undang-undang Nomor 5 Tahun 1986 tentang Peradilan Tata Usaha Negara menyebutkan:
“Keputusan tata usaha negara adalah suatu penetapan tertulis yang dikeluarkan oleh badan atau pejabat TUN yang berisi tindakan hukum tata usaha negara yang berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku, yang bersifat konkret, individual, dan final, yang menimbulkan akibat hukum bagi seseorang atau badan hukum perdata“.
Apakah sertifikat ganda di atas termasuk keputusan Tata Usaha Negara?
Sertifikat merupakan keputusan tentang status hukum yang menimbulkan hak dan kewajiban bagi seseorang atau badan hukum perdata. Sertifikat juga telah bersifat kongkret, individual, dan final. Sehingga telah berakibat hukum kepada pemilik pertama sertifikat tanah.
Berdasarkan artikel saya yang berjudul bisakah Pengadilan Negeri membatalkan SHM ↗, telah jelas bahwa gugatan ↗ diajukan melalui peradilan TUN. Di peradilan TUN, Anda bisa memohon agar menyatakan batal atau tidak SHM lawan Anda.
Namun, Anda harus memerhatikan terkait dengan tenggang waktu gugatan TUN ↗. Karena di peradilan TUN gugatan diajukan dalam tenggang waktu 90 hari. Sebagaimana disebutkan dalam Pasal 55 UU Peratun:
“Gugatan dapat diajukan hanya dalam tenggang waktu sembilan puluh hari terhitung sejak saat diterimanya atau diumumkannya Keputusan Badan atau Pejabat Tata Usaha Negara”.
Di samping itu, perlu juga diperhatikan Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 2 Tahun 1991. SEMA ini mengatur tentang Petunjuk Pelaksanaan Beberapa Ketentuan dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1986 tentang PERATUN.
Pada angka romawi V menjelaskan tentang Pasal 55 UU Peratun yaitu:
“Penghitungan tenggang waktu sebagaimana dimaksud pasal 55 terhenti/ditunda (geschorst) pada waktu gugatan didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Tata Usaha Negara yang berwenang”.
Penutup
Adanya sertifikat tanah tumpang tindih dalam satu bidang tanah yang sama memang menyebalkan. Akan tetapi, tidak ada yang harus dilakukan selain untuk menyelesaikannya segera.
Penyelesaian atas sertifikat tanah tumpang tindih dapat dilakukan dengan cara-cara yang konstitusional. Jangan sampai melanggar hukum. Sehingga, sebagai simpulan, yang perlu dilakukan adalah:
Pertama, mengecek keabsahan sertifikat ganda. Kedua, menyelesaikan sengketa di BPN. Ketiga, mengajukan upaya administratif. Keempat, mengajukan upaya hukum berupa gugatan melalui peradilan tata usaha negara.
Jadi, sudah tahu kan, upaya hukum yang dilakukan jika sertifikat tanah tumpang tindih?
Demikian. Semoga bermanfaat.
[1] Lihat Pasal 1 angka 1 PP Nomor 11 Tahun 2016 tentang Penyelesaian Kasus Pertanahan.
[2] Pasal 1 angka 2 PP 11/2016
[3] Pasal 1 angka 3 PP 11/2016
[4] Pasal 11 PP 11/2016.
[5] Pasal 77 ayat 4 UU AP.
[6] Pasal 78 UU AP